[규약에 대한 이해와 공약과의 비교]

[규약에 대한 이해와 공약과의 비교]

 

총회를 앞두고 많은 부분에 있어서 오해가 있고 해명을 요구하시는 분들의 요구에 따라 다음과 같이 안내드립니다.

·집합건물법 제23조에 따라 관리단을 당연설립기관으로 필수구성을 해야하며,

·그 외 기구(감사, 관리위원회, 선거관리위원회 등)는 규약을 정하여 설치가능하다(집합건물법제26조의 3). 그 근거는 규약이며,

·규약은 집합건물법 에 의해 전체 구분소유자와 의결권의 3/4이상의 동의로 설정.변경.폐지가 가능합니다(집합건물법 제29조).

 

1.감사선임은 표준관리규약에 따라 감사는 관리위원회에서 감사를 관리위원회의 당연직으로서 관리단의 감사와 겸임할 수 있으므로 규약이 우선하여 설정되어야 선임이 가능합니다.

 

2.‘운영위원회’라 함은 즉 ‘관리위원회’를 지칭하며 이 또한 규약으로 정하고 그 규약이 의결되어야 가능합니다.

 

1. 관리규약의 설정의 이유는 다음과 같습니다.

각 집합건물마다 크기와 특성이 다르기 때문에 『집합건물법』에서는 강제규정으로 가장 필수적인 가이드라인을 제시하고, 이후 각 지자체에서 「표준관리규약」를 발간하여 이에 준하여 ‘선관주의의무’ 즉 선량한 관리자로서의 주의의무를 하도록 권장하고 있습니다. 그래서 각 건물마다의 특성에 맞게 의사기구를 더 추가할 수도 있고, 각각의 목적에 따라 일부내용을 변경할 수 있도록 ‘임의규정’을 둔 것이 바로 ‘관리규약’입니다.

그래서 관리규약이 집합건물마다 필요합니다.

 

4. ‘건물하자 손해배상청구소송의 승소재고’라고 하는 것은 관리인 개인이 할 수 있는 일이 아닙니다.

본래 하자에 따른 손해배상청구가 구분소유자 개개인이 해야 하는 것이 맞으나

개개인이 시행사와 시공사를 상대로 손해배상청구를 할 수 없는 것은 전문성과 비용과 또한 전유부분과 공용부분의 일체성(집합건물법 제13조)에 따라 분리할 수 없어서 공용부분에 대해서 개인이 청구할 수 없기 때문에 통상 관리단에 채권양도각서를 제출하여 하자보수 손해배상청구에 관한 일체를 위임하는 것입니다. 그러면 관리단은 전문 변호인단과 하자보수 진단등록업체를 선정하여 계약으로 또한 전체를 위임합니다. 계약이 체결된 하자보수 진단등록업체로부터 진단받고 변호인단이 시행사와 시공사를 상대로 적정한 손해배상을 청구하고 이를 시행사나 시공사가 받아드리거나 재판으로 승소하게 되면 그 배상금을 관리단이 운영하며 공용부분의 하자보수공사를 결정하고 기타의 사업을 추진하게 됩니다.

여기에 개인이 승소를 위해 할 수 있는 영역이 어디에도 없습니다. 계약을 전면 무효화하게 되면 그 계약에 대한 위약금을 배상해야합니다.

현재 테라스퀘어는 법무법인로고스와 계약을 맺고 관리단이 지불하는 비용이나 각 구분소유자가 추가 부담해야 하는 비용이 없고, 개요도상 감정진행단계에서 공용부분과 전유부분에 대한 전수조사가 끝났습니다. 그리고 감정보고서를 기다리고 있습니다.

 

1. 지하주차장의 누수와 배수의 문제는 이미 하자의 문제입니다.

사업보고내용과 같이 22년 10월~23년 5월까지 배수관을 추가 확충하여 배관문제를 해결했고 누수의 문제는 시공사의 누수에 관한 하자보수 제척기간이 (3년)끝났음에도 불구하고 시공사를 설득하여 가장 심각한 부분은 재보수 조치를 하였습니다. 근본적인 누수방지공사는 하자보수청구소송이 끝난 후에 배상금으로 대대적으로 해야 합니다. 더 이상 관리인 바뀐다고 해서 관리단에서 할 수 있는 조치는 없습니다.

 

1. ‘공조실외기’라는 명칭부터가 잘못 사용되고 있습니다. 공조실외기는 말 그대로 기계장치를 의미하고 집합건물에서 공동으로 실외기를 묶어 사용할 때 ‘공동실외기’라고 칭해야 할 것입니다. 공용실외기도 아닙니다. ‘공용실외기’라 함은 공용부분으로서의 실외기라는 오해를 살 수 있고 공동실외기는 각 전유세대가 실외기를 공동으로 결합해 사용한다는 의미로서 어디까지나 전유부분에 해당합니다.

23년 정기총회 발의안건으로 상정하였으나 부결된 바 있으며 『집합건물법』 으로 ‘전유부분의 일부공용부분화’를 할 수 있습니다. 그러나 이와 같은 선례를 가진 타집합건물의 경우에 공용부분화함에 따라 관리비가 더 많이 지출되는 결과가 발생하여 점유자들의 반대로 다시 원상태로 되돌리는 최근의 사례로 인해 관리단에서 민감한 사안이 되고 있습니다.

 

1. 관리비의 증가에 대한 의혹들이 있습니다. 해마다 최저임금의 상승과 물가상승분에 따라 모든 건물의 관리비가 증가하고 있습니다. 또한 2022년 3.18일 기계설비 자격자 선임의 시행령이 발표됨에 따라 전문 기계설비 자격을 갖춘 자를 선임하여 각 건물마다 의무배치 하도록 하였습니다. 그러나 이전의 관례에 따라 그 자격증이 없더라고 그에 준하는 경력과 자격을 갖춘 자는 유예하여 그 자격을 인정하고 있습니다. 그에 따라 현재 소장님은 기계설비 중급자격을 인정받아 별도의 기계설비사를 선임하여 배치할 때 발생하는 비용 300만원 상당의 지출을 아낄 수 있어 저희 테라스퀘어는 관리비지출이 덜한 편에 속합니다. 관리비에 대한 지출자료는 언제든지 관리사무실에서 열람 가능합니다.

 

8. 전자투표에 관한 답입니다.

전자투표는 『집합건물법』 제41조 전자적 결의에 의한 방법으로 선택을 할 수 있으나 전자투표의 장점은 있으나 이를 진행하기 위해서 초기 세팅비용(인건비포함)이 비쌉니다. 실제로 그 비용을 감당하기에는 관리단의 재정과 관리비 증가이유로 그것도 부담스럽기 때문에 진행을 못합니다.

 

9. 후면펜스에 관한 답입니다.

후면펜스는 관리단의 공과 일부구분소유자와 점유자의 공도 함께 존재합니다. 그러나 그것의 경계는 분명합니다. 그로인해 공에 대한 논쟁이 격해지는 면도 있는 것 같습니다. 관리단이 일체의 공사비용을 책임지며 진행하지 못한 이유는 다음과 같습니다.

펜스에 관한 지웰아파트와 시티몰의 공동소유관계로 인해 아직도 법적 분쟁이 해결되지 않았습니다. 즉 다시 말해서 언제든 시티몰에서 원상복구청구소송을 통해 승소하게 되면 그에 따라 테라스퀘어 관리단이 법적소송에 연루될 수 있습니다. 남의 땅에 허가없이 불법건축을 하게 되는 꼴입니다. 그렇다고 전적으로 책임을 진다는 아파트측의 공문을 받은 적도 없습니다.

 

테라스퀘어 초기부터 펜스개방은 염원과도 같은 문제로 무엇보다 중요하나 구분소유자 전체를 대변하는 관리단으로서 그와 같은 문제가 있음에도 적극 나설 수 없으니 관리단이 우리의 대지위에 설치할 수 있는 일은 관리단이 하되, 그 이후의 아파트측에서 원하는 공사나 비용은 개인들이 해야 한다는 경계를 분명히 했고 각각의 역할이 있었다고 할 수 있습니다.

 

10. 소통과 관리자의 태도에 관한 답입니다.

많은 구분소유자와 점유자들이 이 부분을 지적함을 겸허히 받아들이고 부족함을 수긍합니다. 소통이야말로 가장 어려운 문제 가운데 하나입니다. 여러분이 생각하는 소통과 현장에서 느끼는 격차가 분명 존재하기 때문입니다. 그러나 앞으로 관리단은 여러분과 소통할 수 있는 방법을 적극적으로 필요를 느끼고 노력하겠습니다. 또한 여러분의 민원을 좀 더 귀담아듣고 편안하게 다가올 수 있도록 하겠습니다.

 

11. 보고와 게시에 대한 답입니다.

정기총회시 관리인의 보고에 관련하여 “회계감사보고를 점유자인 임차인들에게 보고할 의무가 있다”라고 주장하시고 “공고에 게시한 것은 보고가 아니다”라고 보시는 분들이 있습니다.

『집합건물법』의 소유 및 관리에 관한 가장 기본법은 민법입니다. 즉 민법의 원리를 기본 근원으로 하되 집합건물의 구분소유권에 대해서는 민법의 특별법으로서 건물과 대지 및 부속시설의 소유 및 관리에 관해서는 집합건물법이 우선적으로 적용됩니다.

『집합건물법』에서는 어디에도 보고를 직접적으로 해야한다라고 명시하지는 않습니다. 다시말해서 민법에 준하여 보고할 수 있는 것입니다. 행정업무의 효율적인 운영에 관한 법률에 따라 일정한 내용을 공고함으로써 보고를 할 수 있습니다. 「공고」는 법령이 정하는 바와 상관없이 일정한 사실을 알리는 행위이므로 내용도 규범성이 없고 일시적 또는 단기간 동안 일정한 사항을 알리고 일반인이 열람할 수 있도록 하면 됩니다. 더구나 점유자에게까지 일일이 보고할 의무는 집합건물법에도 강제로 규정하고 있지 않습니다.

 

이번에는 관리위원회가 설치되고 다수의 구분소유자들이 함께 공동관리할 수 있도록 관리규약의 설정.변경이 의결되도록 적극 협조 부탁드립니다.