테라스퀘어 상가단 내용증명에 대한 답변과 하자보수청구소송 진행사항 중간보고

공 고

안녕하세요. 관리단장입니다.

최근에 지웰시티아파트 방향 펜스개방에 대한 문제 등을 두고 2023.08.22. 자칭 테라스퀘어 상가단으로 부터 설문과 함께 내용증명을 받았고, 답변을 하지 않아도 무방하지만 향후 관리단의 운영방안과 절차에 관련하여 분명한 공지를 하는 것이 필요하겠다는 판단 하에 다음과 같이 입장을 표명합니다.

1. 자칭 테라스퀘어 상가단(이하 상가단)은 존재를 인정할 수 없습니다. 따라서 상가단의 대표성을 가지고서 공식적으로 어떠한 설문과 내용증명을 요구할 자격이 없습니다. 이유는 다음과 같습니다.

가. 테라스퀘어 상가단은 구분소유자, 임차인, 점유자 108개 호실이 참여하였다고 밝혔으나 누가 대표이고 임원이고 소속 구성원은 누구인지 알 수없는 실체가 없는 단체입니다.

나. 상가단은 집합건물법과 표준규약에도 인정되지 않는 단체입니다. 집합건물법과 표준규약에서 인정하는 의결기구는 관리단, 관리인뿐이다.(집합건물법제23조) 단, 규약의 제정으로 인한 관리위원회와 선거관리위원회, 그 외의 단체를 의결기구나 기타의 성격을 명시한 기구를 설치할 수 있습니다(집합건물법제26조의3). 그러나 규약의 설정을 위해 지난 2회 정기총회 안건으로 상정하였으나 부결된 바 있어 설정자체가 불가능하였고 향후 규약의 설정의 통과(4분의 3이상 찬성)이후에 관리위원회 등을 구성할 수 있습니다(집합건물법제28조,29조).

다. 비록 의결기구는 아닐지라도 단체의 구성과 등록을 하기위해서는 설립 정관[조직의 명칭, 설립목적, 자치규약, 회원구성(소속임원과 회원)등 기본적인 내용이 포함되어야 함]과 함께 신고함으로써 신청할 수 있다. 목적과 의도가 불분명하거나 관리단의 운영방침과 맞지 않는 경우엔 의결기구에서 거부할 수 있습니다.

따라서 테라스퀘어 상가단이라고 밝힌 단체의 내용증명에는 관리단이 답변할 의무도 없습니다.

2. 펜스개방에 대한 관리단의 활동내역과 대처에 대한 정당성의 변증

관리단을 대표하는 관리인과 관리사무실의 대처는 적법하고 적절하였습니다.

가. 관리단 활동:

펜스개방의 문제해결을 위해 테라스퀘어 관리단은 관리단 설립 이전 비상대책위원회서부터 지금까지 메가트렌드파트너스 시행사, 지웰시티아파트, 시티몰 관리단, 지웰아파트 비상대책위원회와 지속적으로 교섭해왔을 뿐 아니라 청주시 건축디자인과 등 해당부서를 방문하고, 국민신문고, 국민청원 등의 방법 등의 모든 방법을 동원하여 시도했었습니다.

나. 근본적인 문제:

근본적으로 해결될 수 없었던 이유는 단 한가지입니다. 펜스의 위치가 아파트와 시티몰의 공동소유지이기 때문이었습니다. 지웰아파트와 시티몰에서 자체적으로 합의가 있어야 하며, 합의가 불가능하다면 적법한 절차를 밟아 주민총회를 통한 결의가 있어야 합니다. 교섭당시 처음엔 지웰시티아파트 입주자대표회의는 줄곧 고자세와 무관심이더니 어린아이 사망사고를 겪고서야 우여곡절 끝에 일부개방을 시도했습니다. 그러나 개방결정과정에서 중대한 부존재사유가 발생하여 펜스의 부분개방과 폐쇄를 반복하며 지금까지도 법적다툼 중에 있습니다.

테라스퀘어는 아파트와 인접하여 실로 많은 영향을 받는 것은 사실이나 결코 문제해결의 주체가 아니며 권한도 없습니다. 비록 정식적인 경로와 공문에 의한 것은 아니었으나 최근에 개방을 조건으로 통행안전시설을 테라스퀘어에 협조해달라는 아파트 측의 제안은 합리적이었습니다. 통행안전확보를 위한 개방을 전제로 각자의 대지에 안전시설을 보강하자는 제안이었기에 적극 협조를 약속하고, 안전발판을 설치하는 약속을 이행하였습니다. 그럼에도 아파트에서는 자신들의 대지위에 애초에 자신들이 하기로 한 공사를 테라스퀘어에서 해 줄 것을 번복하여 요청하였습니다. 이 제안에는 심각한 문제가 있습니다.

첫째, 앞서 언급했듯이 관리단은 직접적인 주체가 될 수 없으며, 아파트와 시티몰의 자체합의가 없는 상태에서 상대의 대지위에 임의로 시설물을 공사할 경우 사유재산권 침해와 함께 소송에 연루될 위험이 있습니다.

둘째, 설령 공사를 진행한다고 할지라도, 지웰아파트로부터 개방에 따른 책임은 전적으로 아파트 측에 있다는 사실명시와 구체적인 지원내용을 명시하고 정중히 요청하는 공문이 있어야하지만 실상은 아파트 입주자대표회장과 친분이 있는 개인을 통해 전달받은 것이 전부입니다.

관리단장은 개인 전유부분의 대표자가 아니라 전체 관리단의 대표하는 자로서 관리단이 법적소송을 대표하나 소송에 연루되도록 해서는 안 되며, 일부 구분소유자나 점유자의 의견만을 듣고 원칙과 절차를 무시하고 업무를 진행하는 자가 아니므로 집합건물법에 준하여 합리적이고 객관적으로 판단해야합니다. 때문에 아파트나 상가단의 요청은 수용할 수 없습니다.

3. 관리단의 민원대응 프로세스

[민원접수절차와 처리과정]

1.관리사무실에 민원접수 →2.관리소장에게 보고→3.전유부분인지 공용부분인지 판단→4.공용부분인 경우: (일반적 관리대상인 경우) 선조치 후보고/(특별한 조치가 경우) 관리소장은 관리단장에게 신속히 보고→5.단장은 긴급성과 우선순위를 판단하여 현장방문과 문제의 원인을 진단하고 해결방안을 모색→6.관련자와 업체로부터 해결방법과 비용을 견적 받고 검토 후 최종적으로 업체선정→7.사업을 시행한다.

4-1.전유부분인 경우 관리소장은 관련 구분소유자와 점유자에게 문제해결을 위해 방안을 제시하고 관리단에서 할 수 있는 최선의 지원을 하되 직접적인 책임은 지지는 않는다.

이와 같은 통상적인 업무체계에도 불구하고 예상외로 많은 사람들이 절차를 무시하고 바로 관리단장에게 직접전화를 한다거나, 대부분 전유부분의 문제임에도 불구하고 자신의 권리만을 주장하고 자기주장이 관철되지 않으면 관리실에서 하는 일이 무엇이냐는 등의 관리소장이하 직원을 무시, 폭언과 반말, 욕설을 하는 행위가 종종 있어왔습니다. 어느 조직에든 질서와 절차가 있으며, 상호 존중의 태도가 필요합니다.

4. 하자보수청구에 관한 소의 진행과정

로고스(하자소송계약법무법인)를 통한 진행과정 공유요청-서면으로 제출해줄 것을 로고스에 요청하였고 보고서를 받아 주요 게시판에 공고합니다.

5. 기타

관리단 설정계획과 이하 관리위원회 설치, 관리비내역보고, 중정의 정리요청, 공조 실외기 및 외벽창틀 누수 등에 대한 기타의 사항은 모두 정기총회를 통해서 보고되었던 내용이거나 상정안건으로서 부결된 것이므로 재차 보고의 의무가 없습니다.

좀 더 궁금한 사항은 관리사무실에 관리내용 확인을 요청하고, 약속된 날짜에 방문하여 자료를 확인할 수 있습니다.

규약설정과 관리위원회설치 등은 2024년 정기총회에서 안건으로 재상정을 계획하고 있습니다. 아울러 향후 사실 확인과 근거 없이 주관적인 판단과 비방으로 질서를 어지럽히고 욕설이 반복되는 경우 업무방해와 명예훼손으로 대응할 수도 있음을 안내드립니다.